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Vuelve el podcast de Un Minuto en Nueva York para traer la histora del One Seaport o 161 Maiden Lane, la torre residencial que actualmente permanece inacabada en el lado oeste del bajo Manhattan tras descubrirse una desviación de 8 centímetros en su coronación respecto a la teórica vertical.

Escúchalo aquí:

Es difícil que no hayas oído hablar de la Torre Inclinada de Pisa y la historia que la llevó a tener su característica inclinación, e incluso es posible que alguna vez la hayas viajado a Italia para visitarla, incluyendo la inevitable pose para la foto en la que nos entregamos por completo a la originalidad del turista de masas y  la sostenemos en su inestable equilibrio, únicamente con nuestra mano o incluso un solo dedo.

En tiempos más recientes, es posible también que hayas oído o leído noticias sobre la llamada Millennium Tower de San Francisco, una torre residencial de 197 metros de altura, que en 2016 saltó a primera plana por sus problemas tanto de hundimiento como por la  ligera inclinación que el edificio estaba comenzando a experimentar y que de esa forma ocuparon horas en espacios informativos e infinidad de páginas en redes sociales.

Algo que en principio se nos antoja tan pesado, masivo y estable como es un edificio de múltiples plantas y decenas de metros de altura sobre el nivel del suelo, nos puede resultar turbador y hasta inconcebible que sea susceptible sufrir este tipo de movimientos no previstos por sus diseñadores y por parte de sus elementos estructurales y de cimentación..

Nueva York, como casi siempre, no será tampoco en este caso una excepción respecto a estos hechos excepcionales, y que en ocasiones traen al primer plano informativo el mundo de la arquitectura, la ingeniería y la construcción en general, aunque no sea por los motivos que todos quisiéramos..

A orillas del East River y la autopista de circunvalación del este de Manhattan, la llamada FDR Expressway, en el frente marítimo oriental de está isla, se erige  hoy en día inacabada y desnuda, la estructura del edificio destinado a denominarse One Seaport, una torre de 60 de plantas concebido para ser contenedor de algunas de las residencias más valoradas de la ciudad, un rascacielos residencial promovido por la compañía Fortis Properties y diseñada por la firma Hill West Architects.

El proyecto, con sus más de 80 apartamentos de super lujo y fastuosas amenities para los residentes, tales como su anunciado a bombo y platillo club de fitness y spa o su infinity pool entre otras, comenzaba su construcción en el mes de Julio de 2015 con el inicio de los trabajos de cimentación.

Ya durante el año siguiente, en 2016, las ventas sobre plano de los apartamentos había alcanzado ya una cifra de contratos firmados de más del 20% del total de los apartamentos en su primer día de comercialización.

Por entonces, y vislumbrando un futuro prometedor para el desempeño financiero de este proyecto, la fecha de entrega a los compradores se hallaba fijada para principios del año 2018.

Pero ya desde muy pronto desde su comienzo, el proyecto discurriría  de forma un tanto accidentada en el plano legal en lo referente al nombre adoptado de One Seaport Residences, nombre con el que los promotores decidieron bautizarlo para su comercialización.

Los propietarios de un edificio cercano, en el 199 de Water Street, llamado One Seaport Plaza, interpondrían en los tribunales de justicia una demanda contra los promotores del nuevo edificio por un supuesto infringimiento de marca registrada.

Tras algunas negociaciones, las partes finalmente acordarían de forma extrajudicial que Fortis podría comercializar el edificio con el numeral de One Seaport durante un determinado periodo de tiempo, periodo tras el cual, el edificio debería volver a ser comercializado bajo su dirección original, es decir, el 161 Maiden Lane.

Hoy por hoy, a simple vista desde el lado opuesto del East River, en Brooklyn, o desde sus propias aguas al navegar en ellas, éste  nos podría  parecer como cualquier otro proyecto de construcción en el distrito financiero de la ciudad

Pero dado el periodo de tiempo ya en el que la construcción del mismo se ha visto detenida, descubrimos cual es el motivo de este ya significativo parón en las obras.

Como un premonitorio prólogo a nuestra historia de hoy, podríamos mencionar que tras el inicio de las obras, estas se desarrollarían durante los dos años siguientes con repetidos incidentes en cuanto a violaciones del reglamento de la construcción local que rige es actividad en Nueva York, el llamado Building Code, habiendo decretado el departamento de edificios de la ciudad hasta 10 violaciones del mismo en materias como de seguridad laboral y del entorno.

Pero la más grave de ellas sucedería en septiembre de 2017 cuando un trabajador perteneciente al subcontratista suministrador del hormigón estructural fallecía tras precipitarse accidentalmente desde la planta 29 de la estructura en construcción. 

La posterior investigación determinaría que una deficiente colocación del arnés de seguridad produjo un enganche inadecuado en una de las estructuras del andamiaje y la posterior rotura de la línea de fijación al mismo.

Con este trágico acontecimiento, y tras 3 meses durante los cuales la obra estuvo detenida por las autoridades tras la aplicación de la llamada Stop Work Order, los trabajos se reanudan en el mes Diciembre de 2017, pero no mucho después, otro nuevo incidente en el que una cuba de hormigón fresco que estaba siendo izada para su colocación uno de los pisos, impacta inesperadamente con el forjado del piso 34, lo cual hace que parte de su contenido se precipitara a la vía pública circundante al edificio, esta vez, eso sí, y de manera providencial, sin tener que lamentar ningún daño personal. 

Este incidente provocaría un nuevo parón forzado en los trabajos hasta que se esclarecieran las causas y se verificaran las condiciones para que no se volvieran a repetir.

En septiembre de 2018, el edificio completa su estructura con la tradicional puesta de bandera en su coronación.

Pero poco meses antes de esto, en abril, un subcontratista encargado de la instalación de los muros cortinas de fachada, en el proceso de su comprobación de medidas, advertía de la dificultad de instalación y operación de sus paneles y ventanas debido a un problema totalmente inesperado y a priori impredecible:

Tras una serie de observaciones, comprobaciones y de más precisas medidas, se constataba que el edificio, ya entonces próximo a su coronación, presentaba una desviación en su parte más alta de tres pulgadas, aproximadamente 8 centímetros, con respecto a la teórica vertical, estando inclinado hacia el lado norte.

Quizás esta desviación no parezca una cantidad determinante en un edificio cuya altura total es de 205 metros, pero a la postre hemos sido testigos de que se trata de una desviación lo suficientemente acentuada como para dejar un rascacielos nuevo y en construcción, abandonado durante años ya en este momento antes incluso de su finalización.

A día de hoy, con la construcción en punto muerto y donde ninguna de las partes involucradas quiere admitir la responsabilidad alguna del hecho, el escenario resultante es el de las distintas partes inmersas en un complejo proceso legal de demandas cruzadas.

El que se suponía que sería uno de los edificios más envidiados, con algunas de la más hermosas vistas hacia el sur de Manhattan y sobre el East River e incluso el icónico y próximo puente de Brooklyn, el 161 Maiden Lane, torre de 205 metros que también estaba destinado a ser el rascacielos residencial más alto de la costa este, con sus apartamentos valorados entre 1 y 7 millones de dólares, se había convertido irremisiblemente en uno de esos símbolos de lo que nadie quiere, pero que puede salir mal en un proyecto.

Para aquellos ajenos a la ingeniería y la arquitectura, diremos que la cimentación es la parte de un edificio que se encuentra generalmente a nivel del suelo o debajo de él, y que naturalmente proporciona la necesaria base sólida para transmitir a este suelo las distintas cargas que sobre el edificio actuarán, tales como su propio peso con los materiales que lo componen, la de sus ocupantes y los objetos que dentro de él utilizan así como las tan determinantes acciones del viento sobre sus fachadas, o incluso, en ocasiones, los efectos sísmicos del suelo sobre el que se levanta.

Básicamente, diríamos que al construir un edificio, antes de construir hacia arriba, generalmente hay que construir hacia abajo para asegurar un final exitoso y exento de incidentes indeseables a nuestro proyecto. 

A veces, al plantear un edificio sobre el terreno, tendremos la fortuna de hallarnos frente a un suelo lo suficientemente resistente al nivel más superficial e incluso podría ser necesario excavar únicamente unos pocos centímetros para alcanzar el deseable estrato del suelo resistente que lo soportará.

Otras veces, sin embargo, dada la menor capacidad portante del suelo, bien por estar compuesto por sustratos formados por materiales de relleno y vertidos, por turbas, limos o las tan temidas arcillas expansivas, será necesario alcanzar mayor profundidad en el terreno hasta  encontrar una base sólida que dé soporte a nuestro edificio.

Esta necesidad de una base firme se verá más acentuada cuanto más grande, más alto y consecuentemente más pesado sea nuestro edificio.

En el caso de un rascacielos de 60 plantas como el One Seaport, la lógica nos lleva a pensar que la solución idónea sería el construir, o bien profundos pozos de cimentación -denominados aquí caissons- o en el caso de que esta profundidad a alcanzar sea incluso mayor, pilotes de cimentación que como columnas incrustadas en la tierra se extenderán hasta la profundidad necesaria donde entrarán en contacto, bien por medio de su extremos, o por la fricción de sus lados, con el sustrato resistente de ese terreno.

Esto, por otra parte,  implica o bien realizar profundas y costosas excavaciones o el empleo de voluminosa maquinaria que ha de acceder y operar en la zona de construcción, siendo en este caso, el distrito financiero de Manhattan, una de las partes más densas de la ciudad, con relativamente angostas calles de acceso respecto al trazado regular del resto de Manhattan e incluso en algunos casos presentando sinuosos trazados, como herederos persistentes de las originales calles de la primitiva colonia de New Amsterdam.

Como posible alternativa, y siguiendo elaborados procesos químicos y geotécnicos desarrollados durante décadas, en caso de que un suelo sea demasiado débil o no cumpliese con los niveles requeridos para el apoyo de cimentaciones superficiales, se puede llegar a tratar para mejorar así su resistencia, a veces mediante la adición de productos químicos o bien incorporando y mezclando otros materiales en el suelo existente, alcanzando así los valores aceptables y así poder evitar el acometer cimentaciones profundas, significando así una mayor simplicidad de ejecución y por consiguiente, una reducción en los costes. 

Pero a pesar de que estos métodos se estudian habitualmente en las escuelas de arquitectura e ingeniería civil, el enfoque más común y probado, es optar por la vía de los pilotes, que si bien son más caros de construir como decíamos, pero que generalmente ofrecen unos niveles de fiabilidad y confianza mayores a su diseñador.

El solar donde se erige hoy el One Seaport se halla, al igual que gran parte del perímetro y líneas costeras de la isla de Manhattan, en una zona compuesta por materiales de relleno que fueron ganando superficie a las aguas del East River ganándola para la ciudad, unos materiales de relleno que datan de principios del siglo XVIII. 

Con el sustrato resistente de roca situado entre 132 y 166 pies de profundidad por debajo del nivel de calle, al comienzo del diseño del proyecto se realizaron estudios para incorporar a éste soluciones de cimentación profunda, tal como los mencionados pilotes perforados y los caissons que son tan comunes y generalmente estándar en este tipo de estructuras de gran altura. 

Las mencionadas dificultades asociadas con la perforación de elementos a tales profundidades debido a la maquinaria a emplear, el acceso al solar y otros diversos  factores, provocarían que las ofertas recibidas para la ejecución de este tipo de cimentación profunda resultaren extremadamente costosas  por parte de los contratistas que pujaban por la obtención del contrato de construcción de estas cimentaciones a juicio de los promotores.

En búsqueda de una alternativa económicamente más ventajosa, finalmente se optó por el sistema alternativo de mejora del suelo, que si bien no es el más habitual para soportar estructuras de gran altura, fue finalmente aceptado y avalado por los ingenieros a cargo de el análisis geotécnico del suelo y las recomendaciones del sistema a emplear.

La solución adoptada utilizaría para la mejora de este suelo una inyección de lechada especialmente diseñada para estos fines, alcanzando con ella hasta profundidades de 55 pies. 

WSP, el consultor geotécnico y el contratista especializado en la cimentación, la compañía Hayward Baker, colaborarían en el diseño y análisis de este sistema de mejora del suelo que buscarían proporcionar la resistencia y rigidez capaces de soportar una masiva losa continua de hormigón armado como base portante del edificio.

Según la demanda ahora en menos de los tribunales, estos especialistas optaron por la estrategia de la mejora del suelo en lugar de la convencional de los pilotes profundos, supuestamente, para conseguir un importante ahorro al promotor, Fortis, de la nada despreciable cantidad de 6 millones de dólares respecto a las opciones de cimentaciones profundas ofertadas.

Más tarde, la empresa constructora involucrada en el proyecto, el contratista general, Pizzarotti, que fue contratada para la promoción con posterioridad a que la cimentación ya se hubiese construido, afirma que no se le había revelado en ningún momento los detalles sobre el método utilizado para esta cimentación antes del inicio de la construcción sobre rasante de la torre.

Posteriormente, y a medida que avanzaba la construcción, supuestamente, una estimación incorrecta sobre el comportamiento del suelo mejorado al entrar en carga bajo el edificio que se estaba erigiendo,  provocaría el funesto asentamiento diferencial de una parte de la losa base y esto, supuestamente,  sería lo que causó la conocida inclinación de 8 centímetros del edificio respecto a la vertical.

Pizzarotti afirmó en el proceso judicial que el edificio seguirá inclinándose si no se acomete alguna medida correctora sobre la losa de cimentación, lo cual podría crear un riesgo de desprendimiento y caída de los paneles de muro cortina de fachada que habían sido ya instalados y que hoy todavía permanecen en parte, así como de corrosión de diversos elementos  o incluso fallos en el funcionamiento de los ascensores debido a la falta de verticalidad de sus recorridos.

Como resultado de este intercambio de acusaciones, la compañía constructora afirma también que ante el descubrimiento de la anomalía, ésta rescindió unilateralmente su contrato con el promotor Fortis.

Fortis, por su parte,  reconocería que el edificio tenía efectivamente  un «problema de alineación», pero asegura también que ese no es motivo de preocupación en cuanto a la seguridad e integridad estructural del mismo.

La compañía también afirmó que Pizzarotti nunca rescindió realmente su contrato y que,de hecho, continuó trabajando en la construcción del edificio tras el desafortunado descubrimiento.

¿Qué depara el futuro cercano a este edificio? Evidentemente, es difícil dar un pronóstico mientras el asunto siga en manos de los tribunales de justicia.

Podría seguir mostrándose durante años  sobre el skyline del bajo Manhattan como un esqueleto de hormigón armado inacabado, testigo de una serie de malas decisiones movidas quizás por la búsqueda de un mal entendido ahorro presupuestario en uno de los elementos de los edificios donde nunca se debería de escatimar recurso alguno, si es que se demuestra que el método de mejora del suelo y su cimentación son los responsables de la accidental inclinación.

Quizás, en un futuro no lejano,  podría llegarse a una solución técnica que estabilizase permanentemente la estructura y el edificio se completase como finalmente sucedió en el caso de la Millenium Tower de San Francisco, donde 18 nuevos pilotes han estabilizado el edificio, permitiendo su finalización y ocupación.

Actuar sobre las cimentaciones es un procedimiento relativamente común en la resolución de patologías de la edificación, especialmente en pequeños edificios pero es algo extremadamente desafiante en un rascacielos de 60 plantas, tanto en el plano técnico como en el económico.

Aún así, todos los expertos consultados coinciden al apuntar que para acometer una solución al problema, el primer paso ha de ser determinar con toda certeza cuál es el origen del síntoma, que evidentemente es la desviación de la torre respecto a la teórica vertical.

Sería  entonces cuando se podrán determinar las posibles medidas de subsanación y adaptación de los sistemas del edificio a una posible mínima desviación que bien podría ser permanente.

Esta claro que si la inclinación fue provocada por las fuerzas de empuje y succión ejercidas por el viento, que entonces actuaban prácticamente sobre un desnudo esqueleto estructural y vacío, y fue capaz de empujarlo de esa manera provocando el asentamiento diferencial e inclinación, la instalación de muros cortina de fachada no traería otra consecuencia más que multiplicar el efecto vela de barco de la misma,  lo cual acabaría agravando el problema aún más si no se hubiera subsanado la debilidad en el apoyo del edificio sobre el suelo de Manhattan.

De hecho, diversos informes apuntan al hecho que parte de los paneles de fachada habrían sido desinstalados en 2020 como manera de no agravar la incidencia de la presión del viento sobre la estructura.

El promotor afirma que todo lo que se necesita para arreglar 161 Maiden Lane es un  rediseño de la fachada de vidrio para adaptarla a las condiciones actuales, pero hasta que se conozca la raíz última del problema, no se podrá determinar realmente la mejor manera de solucionarlo.

En todo caso, parece claro según afirman expertos, que el edificio no se encuentra al borde de ningún colapso en este momento y se entiende que reune condiciones aceptables para la seguridad de la ciudad y los habitantes de sus alrededores.

Pero cuanto más tiempo permanece esta estructura en el actual estado de abandono, más costoso se vuelve, y eso es algo que ahora, en este estado de estancamiento y batallas legales, nadie quiere asumir. 

De momento, se sabe que casi todos los compradores potenciales que en su día se habían comprometido como futuros propietarios, han cancelado sus acuerdos.

Aún está por verse si esta torre inclinada podrá volver a estar enderezada o incluso finalizada. Mientras tanto, permanece desnuda e inacabada en el siempre cambiante horizonte de la ciudad, creando una mácula en su skyline al que tantas veces nos hemos parado a contemplar.

A día de hoy, si bien el esqueleto gris de One Seaport se erige ya como un hito distintivo más del skyline del bajo Manhattan, también encarna en su imagen las consecuencias y dificultades imprevistas que pueden surgir al traspasar los límites razonables de la prudencia en la construcción. 

En su imagen inacabada y circunstancial inclinación, realmente imperceptible a la vista del observador, se nos ofrece como un claro recordatorio de que incluso nuestras creaciones más audaces pueden estar teñidas de complicaciones imprevistas, añadiendo una capa aleccionadora a la historia de la ambición arquitectónica.